叶静明邦在香港的首次公开发行债务资产比在三年内收紧超过90%的现金流

运营成本的增加导致运营现金流收紧,这可能使叶静明邦更难通过银行贷款获得足够的土地收购和未来房地产开发资金。近日,叶静明邦集团控股有限公司(以下简称叶静明邦)投资时报研究员Xi于向港交所提交上市申请材料,星展银行为其唯一发起人。

叶静明邦成立于2013年,是一家房地产开发商、运营商和物业管理服务提供商。本集团主要在广东省和海南省提供住宅物业,并在广东省、海南省、云南省和湖南省开发土地资源。

目前,叶静明邦在全国共有30个物业项目,包括6个已竣工项目、6个在建项目和18个待开发项目,总建筑面积约300万平方米。

得益于中国房地产市场的快速增长,叶静明邦的业绩近年来有了快速提升。

然而,《投资时报》的研究人员从招股说明书中注意到,该公司的运营成本也有所增加,运营现金流也变得更加紧张,这可能会让叶静明邦更难通过银行贷款为其土地收购和未来房地产开发获得足够的资金。

叶静明邦综合利润表的数据来源:叶静明邦招股说明书中毛利率较高的风险被隐藏起来,受益于中国经济、国内投资和消费的增长,中国房地产市场近年来保持了快速增长。

公共信息显示,房地产开发项目从2013年的8.60万亿元增加到2018年的12.03万亿元,复合增长率约为6.9%。

住宅业务投资从2013年的约5.90万亿增加到2018年的8.52万亿,复合增长率为7.6%。

商业地产投资从2013年的约1.19万亿元增加到2018年的1.42万亿元,复合年增长率约为3.5%。

行业整体实力推动叶静明邦业绩快速提升。

招股说明书显示,2016年至2018年(以下简称报告期),叶静明邦实现利润分别为6.41亿元、8.38亿元和13.29亿元,同期净利润分别为8500万元、8600万元和3.82亿元。

然而,《投资时报》的研究人员指出,虽然叶静明邦的业务包括“物业开发与销售”、“酒店运营”、“商业物业投资”和“物业管理”,但其收入来源仍然相对单一,主要来自物业开发与销售,而酒店运营和物业管理都有亏损。

招股说明书显示,2017年叶静明邦酒店业务亏损1892万元,而其物业管理业务连续三年亏损逾212.7万元。

对此,叶静明邦解释称,2017年酒店运营部门的流失主要是由于从化卓思道温泉度假村酒店的开业。2018年,随着平均房价和入住率的提高,酒店业务恢复,毛利逐步增加。

尽管该业务遭受了一些损失,但并未影响叶静明邦的毛利率。

招股说明书显示,报告期内,叶静明邦的毛利分别为1.64亿元、2.7亿元和5.13亿元,同期毛利分别为25.7%、32.2%和38.6%。

对此,叶静明邦在招股说明书中解释说,毛利率的增加是由于土地成本较低。

招股说明书显示,叶静明邦主要通过参与政府机构组织的公开招标、拍卖和上市,以及购买符合其选择标准的土地控股公司股份来获得土地储备。

报告期内,风景名胜区土地收购成本分别为1.22亿元、1.19亿元和1.89亿元,仅占同期房地产销售成本的26.4%、23.9%和25.6%。

然而,随着房地产进入红海市场,在这样一个竞争激烈的市场,公司能否长期保持低征地成本?来自叶静明邦的相关人士告诉《投资时报》,本集团擅长通过灵活的手段和不同的方式,提高公司以可承受的成本获得合适土地的机会,以实现更高的毛利率。

资产负债率仍然很高,随着业务的扩大,对公司营运资本的需求也进一步增加。

为了提供运营资金,叶静明邦保持了较高的借款水平。

招股说明书显示,报告期内,叶静明邦贷款总额分别为7.33亿元、11.26亿元和7.58亿元,净负债率分别为614.4%、194.1%和42%。

对于净负债率的快速下降,叶静明邦在招股说明书中解释称,2017年净负债率的下降是由于本财年产生的8700万元的年利润和向非控股股权注入的1.76亿元导致的总股本的增加。2018年的减少是由于银行贷款减少3.64亿元和年利润3.82亿元导致总股本增加。

然而,《投资时报》的研究人员指出,叶静明邦的资产负债率仍然很高。

报告期内,本公司资产负债率分别为97.07%、91.79%和90.12%,在房地产行业并不低。

对此,叶静明邦表示,集团将积极提高经营效率,继续坚持稳健的内部财务政策,认真管理经营支出。

运营现金流进一步收紧。对于资本密集型行业房地产来说,现金流的重要性不言而喻。

然而,这也是叶静明邦在业务发展中遇到的最困难的问题。

房地产开发建设期间投入了大量资金,进一步收紧了叶静明邦的现金流。

招股说明书显示,公司2016年经营活动净现金流量为2.33亿元,但2017年和2018年经营活动净现金流量分别为2.71亿元和2.1亿元。

《投资时报》研究人员指出,叶静明邦商业活动的现金流入主要来自物业销售收入、酒店、运营、租赁收入和物业管理服务费的收取,而商业活动的现金流出主要用于土地收购、物业建设等运营成本。

叶静明邦在招股说明书中表示,经营活动产生的负现金流可能影响其进行必要资本支出的能力,限制其经营灵活性,并对公司拓展业务和提高流动性的能力产生不利影响。

如果没有足够的净现金流来为公司未来的营运资本提供资金,支付其应付贸易账款,并在到期时偿还其债务,叶静明邦可能需要大幅增加其对外借款或获得外部融资,而外部融资的金额最终会影响公司的经营业绩。

有趣的是,招股说明书显示,公司控股股东陈思明的父亲是雅高副董事长陈卓贤。此外,该公司的许多高管都曾在雅高任职。

比如,董事会副主席兼执行董事刘华锡,曾任雅居乐集团副总裁;执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦,为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理;副总裁谭玉杏、蓝炽源,以及薛双有及吴新平几位执行董事,亦有雅居乐任职经历。例如,副董事长兼执行董事刘华西曾经是敏捷集团的副总裁。财务中心执行董事兼总经理魏妙昌,曾任雅高财务经理和审计监督中心经理。副总裁谭宇星、蓝致远以及几位执行董事薛双友和吴心平也有雅高的经验。

因此,外界认为叶静名邦与雅剧音乐有着“深厚的关系”。

对此,叶静明邦告诉《投资时报》,该公司和雅高是两家完全独立的企业,没有股权联系,但不排除未来合作的可能性。

此外,公司将不时与独立第三方合作,收购土地并开发房地产项目,包括广州万科物业有限公司

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